LEY

Las leyes locales dan derechos a inquilinos

PUEDEN DEMANDAR AL PROPIETARIO ANTE INCUMPLIMIENTO

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Legalidad. Los valores por concepto de depósito de los inquilinos deben ser llevados al Banco Agricola.

Keuris Richiez

lic.richiez@gmail.com

Santo Domingo

El contrato de alquiler de viviendas no solo concede derechos a los propietarios, sino también a los inquilinos,  que no están desprotegidos legalmente, aunque muchos desconocen  sus prerrogativas y cómo exigirlas. 

Ante el incumplimiento de lo pactado por parte del propietario, los inquilinos pueden reclamar una indemnización mediante una demanda en daños y perjuicio, según precisaron los abogados Mildred Velásquez y Carlos Alberto García Figuereo. 

Los especialistas en materia de alquileres expusieron ampliamente las disposiciones  legales que benefician a los inquilinos, ante cualquier arbitrariedad de los dueños de los inmuebles, que en ocasiones incurren en ilegalidades. 

Una de las observaciones que hace Velásquez es que la ley no contempla exigencia del pago de comisiones por parte de los inquilinos, algo que se ha convertido en una práctica en el país.  

Por lo general, los propietarios exigen un depósito equivalente a dos o tres meses del alquiler más otro mes por concepto de comisión para los abogados, sin reembolso. Y en ocasiones, los mismos propietarios cobran esa comisión, sin  utilizar los servicios de un abogado. 

Velásquez señala que solo se prevé el pago de  los gastos legales por la redacción del contrato y la legalización por parte del notario, lo cual sostiene debe ser asumido por el propietario, no por el inquilino.  

En cuanto a los depósitos exigidos al inquilino,  García Figuereo y Velásquez  señalan que la ley 4314,  que  rige los depósitos de alquileres,  establece una tarifa que se debe cobrar. Citaron, a modo de ejemplo, que si el contrato es por un año en viviendas familiares, solo se prevé un depósito de un mes. Y Velásquez aclara que esa legislación no establece ningún tipo de comisión. 

Los abogados puntualizan que los depósitos  hechos por el inquilino no son para uso del dueño, por ejemplo, para hacer arreglos al inmueble, como alegan algunos propietarios. 

Explican que esa suma debe ser depositada en una cuenta en el Banco Agrícola,  donde genera intereses como una cuenta bancaria, en beneficio del inquilino. Señalan  que el monto de los depósitos, una vez se pone fin al contrato de alquiler, el propietario está obligado a devolverlo  al inquilino junto con los intereses generados. 

“En este país eso no se hace porque simplemente los propietarios lo usan cuando quieren demandar”, indicó Velásquez. Cuando ese depósito no se hace, el Banco Agrícola cobra un 10% de mora, que también va en beneficio del inquilino.  

Los inquilinos, contó el abogado Carlos Alberto García Figuereo,  también tienen preferencia en la compra del inmueble arrendado cuando el propietario decide venderlo.  

“En este país hay una situación de que el inquilino no sabe cuáles son sus derechos”, enfatizó García Figuereo, quien expone que el inquilino es que paga el contrato de alquiler, pero el que traza las pautas es el propietario del inmueble. 

Sobre la venta del inmueble alquilado, Velásquez cita el artículo 1743 del Código Civil, que prohíbe al propietario expulsar al inquilino a menos que hubiese reservado ese derecho en el contrato de arrendamiento. En caso de contemplar esa posibilidad, sin mencionar nada acerca de los daños y perjuicios, Velásquez sostiene que el arrendador también está obligado a indemnizar al inquilino.  

Mientras, García Figuereo refiere el artículo 1543 del Código Civil, que contempla la obligación de una de  las partes a entregar la cosa en beneficio de otra, con una fecha y un precio.

Explica que el contrato de alquiler es bilateral, porque  confiere obligaciones tanto al inquilino como al propietario.  Contó el caso de un inquilino que demandó a un propietario por  violación del contrato de alquiler,  por  desalojarlo sin haber vencido el contrato y de manera unilateral. Señaló que las partes llegaron a un acuerdo y el propietario se comprometió a pagar los daños causados. 

García Figuereo explica, además, que cuando se vence el contrato de arrendamiento, el  propietario debe notificarlo al inquilino con 90 días de anticipación por escrito.  

Pero, especifica que si el propietario acepta el dinero por el alquiler después de vencido el contrato se renueva automáticamente.  

Explica que el propietario debe entregar el inmueble en buen estado y es responsable de cualquier desagüe en el inmueble.

De su lado Velásquez apunta que los propietarios tampoco tienen derecho a interrumpir los servicios de agua y luz alegando falta de pago. 

En el artículo 2 del Decreto 4807 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucio,  prohíbe aumentar el precio del alquiler sin el consentimiento escrito del inquilino a menos que sea autorizado por el Control de Alquileres de Casas y Desahucios.

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NORMAS DESFASADAS
Las tarifas para el pago de alquileres de casas o apartamentos destinados a viviendas familiares están reguladas por la ley 38, del año 1966. Velásquez considera esa norma desfasada, por lo cual plantea una modificación de esa ley. Sin embargo, las disposiciones de esa norma legal tampoco son aplicadas por los propietarios. “Es una ley desfasada, dice que si una casa cuesta 2,500 pesos la va a alquilar en 10 pesos, eso en la realidad no existe en este país”, precisó. También consideró obsoleto el decreto 4807 sobre Control de Alquileres y Desahucio, que en su opinión, también debe ser reformado.